Ausgewählte Rechtsprechung

zum Maklerrecht

• BGH, Urteil 26. November 2020 - I ZR 169/19
  
  1.  Der Beginn der Widerrufsfrist bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen setzt nicht nur voraus, dass der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforde- rungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts informiert hat, sondern erfordert dar- über hinaus, dass der Unternehmer dem Verbraucher diese Informationen gemäß Art. 246a § 4 Abs. 2 Satz 1 EGBGB auf Papier oder, wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt hat. Zu diesen Informationen gehört auch diejenige über das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB.
  
  2.  § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB fordert für den Verlust des Widerrufsrechts eine Erklärung des Verbrauchers, dass er Kenntnis vom Verlust seines Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer hat. Das Widerrufsrecht erlischt nicht, wenn der Unternehmer dem Verbraucher eine Widerrufsbelehrung bei Vertragsschluss zwar erteilt, die Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB jedoch nicht ausgehändigt hat.
  
  3.  Hat der Unternehmer dem Verbraucher die Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB nicht ausgehändigt, steht ihm kein Anspruch gemäß § 357 Abs. 8 BGB auf Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung zu.
   
• BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 - I ZR 40/19
  
  1.  Ein einfacher Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden.
  
  2.  Bei einem einfachen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Eine Bindungsfrist von sechs Monaten ist für einem Immobilienmakler erteilte Alleinaufträge regelmäßig angemessen.
  
  3.  Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
  
  4.  Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung eines einfachen Makleralleinauftrags benachteiligt den Maklerkunden bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen des Vertrags um jeweils drei Monate nicht unangemessen.
  
  5.  Sehen Allgemeine Geschäftsbedingungen die automatische Verlängerung eines einfachen Makleralleinauftrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung vor und wird die Länge der Kündigungsfrist in weiteren allgemeinen Regelungen bestimmt, auf die der Verwender in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht wirksam in das Regelungswerk einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam.
   
• OLG Hamm, Urteil vom 9. März 2020 - 18 U 136/18
  
  Eine verfestigte Interessenkollision als Voraussetzung einer unechten Verflechtung liegt nicht in dem bloßen Umstand begründet, dass in dem Grundbuch des vermittelten Grundstücks eine Grundschuld eingetragen ist, welche die Darlehnsforderung einer Bank gegen den Makler sichert. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, wie etwa eine Verschuldung des Maklers und ein Verzug mit der Zahlung der Zinsraten des gesicherten Darlehns. In einer solchen Konstellation könnte ggf. auf sein Interesse an einem möglichst schnellen Verkauf des vermittelten Grundstücks und auf eine Interessenkollision geschlossen werden, wenn er an dem Veräußerungserlös ganz oder teilweise partizipiert.
   
• OLG Hamm, Urteil vom 12. August 2019 - 18 U 119/18
  
  Das Erlöschen des Widerrufsrechts unter den (weiteren) Voraussetzungen des § 356 Abs. 4 S.1 BGB setzt auch eine inhaltlich und formell vollständige Widerrufsbelehrung (gem. § 356 Abs. 3 S.1 BGB) voraus.
   
• OLG Hamm, Urteil vom 18. Februar 2019 - 18 U 99/17
  
  1. Schadstoffbelastungen "eingekapselter" Baustoffe, die sich nicht auf die Raumluft auswirken, sind grundsätzlich erst dann zu offenbaren, wenn der Maklerkunde Umbaumaßnahmen konkret thematisiert.
  
  2. Der Makler muss nicht allgemein über mögliche Schadstoffbelastungen eines Fertighauses aus der betreffenden Bauzeit aufklären.
   
• BGH, Urteil vom 14. März 2019 - I ZR 134/18
  
  1. Der Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers nach § 2 Abs.1 WoVermittG setzt den Abschluss eines wirksamen Maklervertrags zwischen dem Wohnungsvermittler und seinem Kunden nach § 652 Abs.1 BGB voraus.
  
  2. Ein Vormieter, der vom Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern, ist grundsätzlich als "anderer Berechtigter" im Sinne von § 2 Abs.1a WoVermittG anzusehen.
  
  3. Ein Wohnungsvermittler ist jedenfalls in Fällen, in denen er denAuftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat, im Sinne von § 2 Abs.1a Halbsatz1 WoVermittG ausschließlich im Interesse dieses Wohnungssuchenden tätig geworden.
  
  4. Wenn bei einem Verbrauchervertrag der Beginn der Widerrufsfrist streitig ist, hat der Unternehmer nach § 361 Abs.3 BGB alle Tatsachen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen er die Nichteinhaltung der Widerrufsfrist herleiten will, wie insbesondere die Belehrung des anderen Vertragsteils und deren Ordnungsmäßigkeit, ihren Zeitpunkt sowie ihre Mitteilung.
  
  5. Nach § 309 Nr.12 Halbsatz1 Buchst.b BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere dann grundsätzlich unwirksam, wenn er diesen bestimmte Tatsachen bestätigen lässt. Die Bestimmung erfasst namentlich Erklärungen, mit denen der andere Vertragsteil bestätigt, eine ihm zu erteilende Widerrufsbelehrung gelesen und verstanden zu haben (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15.Mai 2014 -III ZR368/13, NJW 2014, 2857 Rn.28 bis 34).
   
• BGH, Urteil vom 24. Januar 2019 - I ZR 160/17
  
  1. Der Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrags damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, verletzt seine Pflichten und ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er dem Verkäufer gegenüber ein Kaufangebot unzutreffend darstellt, ihm ein Kaufangebot verschweigt, den Kontakt zu Kaufinteressenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einer Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten.
  
  2. Der Maklerkunde, der dem pflichtwidrig handelnden Makler sein Eigentum zu einem Preis unter Wert veräußert, kann von diesem im Wege der Naturalrestitution die Rückabwicklung des Kaufvertrags beanspruchen. Sein Schadensersatzanspruch ist nicht auf den Ausgleich des Mehrwerts des Kaufgegenstands beschränkt.
  
  3. Tritt der geschädigte Verkäufer Ansprüche aus dem Maklervertrag und aus dem mit dem Makler geschlossenen Kaufvertrag ab und ermächtigt er den Zessionar außerdem, vom Kaufvertrag zurückzutreten, steht dem Zessionar und nicht dem Zedenten das Wahlrecht zu, ob er vom Schädiger Schadensersatz in Form von Naturalrestitution oder Wertersatz verlangt.
  
  4. Der Maklerkunde kann vom Makler die Rückzahlung einer nicht geschuldeten Provision unabhängig von einem gegen diesen bestehenden Schadensersatzanspruch verlangen, bei dem er sich eine fiktive Maklerprovision als Vorteilsausgleich anrechnen lassen muss.
   
• BGH, Urteil vom 21. November 2018 - I ZR 10/18
  
  Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisions-anspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesell-schaftsrechtliche Bindung besteht.
   
• BGH, Urteil vom 12. Juli 2018 - I ZR 152/17
  
  1. Einen Makler trifft beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grund-sätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.
  
  2. Abweichendes gilt im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung berühmt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.
  
  3. Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht wie etwa gemäß §22 Nr.2, §23 Abs.1 Satz 1 Nr.1 EStG nicht bewusst ist.
   
• BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 – I ZR 38/17
  
  Nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes verliert der Wohnungsvermittler seinen Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn er selbst oder – wenn es sich bei ihm um eine juristische Person handelt – sein Organ zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags oder beim Abschluss des Mietvertrags Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist.
   
• BGH, Urteil vom 05.10.2017 – I ZR 232/16
  
  Ein Immobilienmakler ist gemäß § 5a Abs. 2 und Abs. 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in § 16 Abs.1 S. 1 Nrn. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten.
   
• BGH, Urteil vom 07. Juli 2016 – I ZR 30/15
  
  1. Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt.

  2. Ist die Übersendung des Exposés per E-Mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Für auf diese Weise zustande gekommene Maklerverträge bestand nach § 312 d  Abs. 1 S. 1 BGB aF ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts, wenn der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems abgeschlossen wurde.

  3. Ein Immobilienmakler nutzt ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem, wenn er auf einem Onlinemarktplatz (hier: „ImmobilienScout24“) von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines solchen Maklervertrags nicht auf elektronischem Wege erfolgt.

  4. Das Widerrufsrecht bei vor dem 13.6.2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Maklerverträgen erlischt mit Ablauf des 27.6.2015, wenn der Makler den Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht belehrt hat.

  5. Hat der Makler den Verbraucher nicht darauf hingewiesen, dass er nach einem erklärten Widerruf Wertersatz für bereits erbrachte Dienstleistungen zu leisten habe, steht ihm hierfür kein Wertersatzanspruch gem. § 312 e Abs. 2 BGB aF zu.
   

• BGH, Urteil vom 02. Dezember 2015 - I ZR 47/15
  
  Zur Haftung des Maklers bei falscher Wertermittlung.
   

• BGH, Urteil vom 3. Juli 2014 - III ZR 530/13
  
  Zur wirtschaftlichen Kongruenz des vom Makler nachgewiesenen zum abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag bei erheblichen Preisnachlässen (hier: 25 %).
   

• OLG Hamm, Urteil vom 25. Juni 2014 - 18 U 29/13
  
  1. Dem Maklerkunden steht gegen den Makler ein Provisionsrückzahlungsanspruch zu, wenn sich der nachgewiesene Vertrag als verbotswidrig  (§ 134 BGB) erweist.
  
  2. Der Makler kann sich gegenüber dem Rückzahlungsanspruch nur dann auf Entreicherung (§ 818 Absatz 3 BGB) berufen, wenn die bei ihm eingetretene steuerliche Belastung endgültig ist (wie BGH WM 1992, 745 und RGZ 170, 65, 67). Bezüglich der Endgültigkeit der Belastung ist hinsichtlich der verschiedenen Steuern, denen die Provisionszahlung unterlag, zu unterscheiden.
  
  3. Verhandlungen mit dem Makler über einen Provisionsrückzahlungsanspruch können im konkreten Fall die Verjährung auch insoweit hemmen (§ 203 S. 1 BGB), als der Rückzahlungsanspruch später auf Unwirksamkeitsgründe gestützt wird, die noch nicht den Gegenstand der Verhandlung bildeten.
   

• OLG Jena, Urteil vom 4. Juni 2014 - 2 U 1014/13
  
  1. Steht bei einer Immobilie der Zwangsversteigerungstermin unmittelbar bevor und existiert deshalb keine Möglichkeit mehr, mit dem Gläubiger in Verhandlungen zu treten, kann es sich bei der zwischen einem Makler und seinem Kunden geschlossenen Nachweisvereinbarung um einen Vertrag eigener Art handeln, auf den die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die AGB-Widrigkeit einer Klausel, nach der eine Courtage auch dann zu zahlen ist, wenn die Immobilie nicht gekauft, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben wird, nicht anwendbar ist.

  2. Die in § 310 Absatz III Nr. 3 BGB genannten, den Vertragsschluss begleitenden Umstände können auch zulasten des Verbrauchers berücksichtigt werden.

  3. Unter den Voraussetzungen des  § 310 Absatz III Nr.  2 und 3 BGB kann eine Provisionsklausel wirksam sein, in der sich der Kunde verpflichtet, eine Courtage auch dann an den Makler zu zahlen, wenn er die nachgewiesene Immobilie nicht kauft, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt.
   

• BGH, Urteil vom 6. Februar 2014 - III ZR 131/13
  
  Zur wirtschaftlichen Kongruenz des vom Makler nachgewiesenen zum abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag bei erheblichen Preisnachlässen (hier: mehr als 50 %).
  
   
• BVerfG, Beschluss vom 17. Juni 2013 - 1 BvR 2246/11
  
  Zur Zurückweisung einer Berufung durch Beschluss in einem Verfahren, in dem es um die Anwendbarkeit der Vorschriften über Fernabsatzverträge (§§ 312b ff. BGB) auf Maklerverträge ging (§§ 652 ff. BGB).
  
   
• BGH, Urteil vom 3. Mai 2012 - III ZR 62/11
  
  Zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hinweis "Provision 7,14 %" anbietet.